Grundsteuererlass: Vermietungsbemühungen schließt Maklerbeauftragung mit ein
Mittwoch, 4. April 2012
Eine Ertragsminderung nach § 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG) ist dann vom Vermieter zu vertreten, wenn er diese durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen und hinreichende Vermietungsbemühungen hätte verhindern können. Hierzu gehört bei Wohnungen gehobener Ausstattung in der Regel die Einschaltung eines Immobilienmaklers. Dies hat das Verwaltungsgericht (VG) Gießen entschieden (Urteil v. 7. September 2011, Az.: 8 K 2439/10).
Im Streitfall hatte der Eigentümer ein Wohnhaus umgebaut und aus einer größeren Wohneinheit mit Einliegerwohnung vier Eigentumswohnungen geschaffen. Diese wurden ab dem Jahr 2007 zur Vermietung angeboten. Für das Streitjahr 2009 beantragte der Vermieter einen Grundsteuererlass nach § 33 GrStG mit der Begründung, die Wohnungen hätten trotz Anzeigen in der örtlichen Presse und im Internet nicht vermietet werden können. Aus Bonitätsgründen habe er zudem Mietinteressenten abgewiesen. Der Wohnungsleerstand sei strukturell bedingt. Die Verwaltung folgte dem nicht und lehnte den Antrag ab, wogegen der Vermieter klagte.
Das VG gab der Kommune Recht. Die Ablehnung des Erlassantrages sei rechtmäßig, da die Voraussetzungen für einen Teilerlass nach § 33 GrStG vorliegend nicht gegeben seien. Demnach werde die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent erlassen, wenn der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um 100 Prozent gemindert sei. Eine solche Minderung habe vorgelegen. Offen bleiben könne die Frage, ob die Ertragsminderung auf einen atypischen vorübergehenden Umstand zurückzuführen oder strukturell bedingt und nicht vorübergehend sei. Denn der Kläger habe die Ertragsminderung vorliegend zu vertreten, da er nicht alle zumutbaren Anstrengungen unternommen habe, Mieter für das leerstehende Objekt zu finden. Die Vermietungsbemühungen des Klägers hätten sich im Streitjahr auf das Schalten von Anzeigen in der regionalen Presse sowie das Einstellen eines entsprechenden Angebotes ins Internet beschränkt. Grundsätzlich seien dies zwar geeignete Instrumente, um die Vermietung eines Objektes zu erreichen. Aus den vorliegend gemachten Angaben ergebe sich aber, dass die zur Vermietung angebotenen Wohnungen nur für einen kleinen Personenkreis in Betracht kamen, weil diese eine gehobene Ausstattung aufwiesen und aufgrund ihres Zuschnittes nur für bestimmte Personenkreise geeignet seien. Je schwieriger ein Objekt zu vermieten sei, desto intensiver und nachhaltiger müssten die Vermietungsbemühungen ausfallen. Angesichts der Exklusivität der Wohnungen sei es zumutbar gewesen, mit der Vermietung einen Makler zu beauftragen. Denn dies stelle die effektivste Form der Vermietungsbemühungen dar, so das VG. Ein Immobilienmakler könne am besten einschätzen, welche Form der Anzeigen in Zeitungen, Internet usw. und welche Art der Kontaktaufnahme zu potenziellen Interessenten für das jeweils zu vermarktende Objekt am geeignetsten sei.
Anteilige Kosten für den behindertengerechten Umbau einer neu erworbenen Immobilie
Montag, 16. Mai 2011
Mehraufwand, der auf einer behindertengerechten Gestaltung des individuellen Wohnumfelds beruht, steht stets so stark unter dem Gebot aus der sich aus der Situation ergebenden Zwangsläufigkeit, dass die Erlangung eines etwaigen Gegenwerts in Anbetracht der Gesamtumstände regelmäßig in den Hintergrund tritt.
Es ist insbesondere nicht erforderlich, dass die Behinderung auf einem nicht vorhersehbaren Ereignis beruht und deshalb ein schnelles Handeln des Steuerpflichtigen oder seiner Angehörigen geboten ist. Auch die Frage nach zumutbaren Handlungsalternativen stellt sich in solchen Fällen nicht. Gegebenenfalls hat das Finanzgericht zu der Frage, welche baulichen Maßnahmen durch die Behinderung des Steuerpflichtigen oder eines seiner Angehörigen veranlasst sind, und zur Quantifizierung der darauf entfallenen Kosten ein Sachverständigengutachten einzuholen.
(BFH, Urteil v. 24.2.2011, Az.: VI R 16/10).
Abziehbarer Aufwand bei abgekürztem Vertragsweg
Freitag, 4. März 2011
Abziehbarer Aufwand bei abgekürztem Vertragsweg
Erhaltungsaufwendungen können Werbungskosten des Steuerpflichtigen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sein, wenn sie auf einem von einem Dritten im eigenen Namen, aber im Interesse des Steuerpflichtigen abgeschlossenen Werkvertrags beruhen und der Dritte dem Steuerpflichtigen den Betrag zuwendet (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung).
Eine solche Zuwendung kann auch in einer verdeckten Gewinnausschüttung zugunsten des Steuerpflichtigen liegen.
(BFH, Urteil v. 28.9.2010, Az.: IX R 52/09).
