Dienstag, 29. August 2017

BGH: Vollstreckungsunterwerfung neben Mietkaution zulässig

Urteil vom 14. Juni 2017, VIII ZR 76/16


Eine notariell beurkundete Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangs­vollstreckung wegen der laufenden Mieten kann auch dann wirksam sein, wenn der Mieter bereits die höchstmögliche Mietkaution von drei Monatsmieten gestellt hat.

In dem zu entscheidenden Fall wehren sich die ehemaligen Mieter einer Wohnung gegen die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Unter­wer­fungserklärung. Die Mieter hatten die Wohnung im Dezember 2013 angemietet und die vereinbarte Mietkaution in Höhe von drei Monatsmieten an den Vermieter gezahlt. Im Mietvertrag war zudem vereinbart, dass sich die Mieter wegen der Ansprüche des Vermieters auf die Mietzahlungen in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Vereinbarungsgemäß ließen die Mieter von einem Notar eine solche Urkunde errichten. Als die Mieter ab März 2014 mit der Mietzahlung in Rückstand gerieten, leitete der Vermieter aus der notariellen Urkunde die Zwangsvollstreckung wegen der rückständigen Mieten ein. Die Mieter sind der Ansicht, dass die Vollstreckungsunterwerfung unwirksam ist, da bei der Wohnraummiete die Höhe der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt ist (§ 551 BGB). Die Vollstreckungsunterwerfung sei eine zusätzliche und damit unzulässige Sicherheit.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wirksam ist, sodass die Zwangsvollstreckung zulässig war. Die zulässige Höhe der Mietsicherheit sei nicht überschritten worden. Zwar sei bei der Wohnraummiete die Kaution auf drei Monatsnettomieten begrenzt. Eine Unterwerfungserklärung sei aber keine in diesem Sinne zu berücksichtigende Mietsicherheit. Sie bietet dem Vermieter keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie eine Barkaution oder die Bürgschaft eines Dritten. Ein Vermieter habe lediglich dem Vorteil, dass er sich vor der Zwangsvollstreckung keinen Titel gegen den Mieter durch ein Mahnverfahren oder eine Klage beschaffen müsse. Vielmehr könne er sofort in das Vermögen des Mieters vollstrecken und den Mieter darauf verweisen, bei Einwendungen Vollstreckungsgegenklage zu erheben.